Московская городская политика – в том числе и смена
градоначальника – никак не затронула многие фундаментальные городские
программы, которые начинались при Юрии Лужкове и развиваются под
руководством Cергея Собянина. К числу этих программ относится
организация ТСЖ – товариществ собственников жилья в многоквартирных
домах, которую новый Жилищный кодекс и чиновники рекомендуют как
оптимальную форму управления такими домами. О реализации этой программы
сообщил в конце прошлой недели руководитель департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства столицы Андрей Цыбин.
В чем здесь «засада»? В том, что каждое ТСЖ находится под серьезной
угрозой лишиться земли под своим домовладением и вместе с собственниками
оказаться выброшенным буквально на улицу. «Теперь здесь стройплощадка»,
так сказать.
Эта угроза касается уже нескольких миллионов москвичей. Только за
2009–2010 годы в столице было создано около 3 тысяч ТСЖ, всего же таких
товариществ в столице насчитывается около 20 тысяч. Основная масса ТСЖ,
напомним, появилась в 2006–2008 годах, после вступления в силу нового
Жилищного кодекса.
Единственное, что за это время изменилось в политике властей Москвы по
отношению к многоквартирным домам – это взгляд чиновников на проблему
так называемых «липовых» ТСЖ. Это фиктивные товарищества, созданные при
минимальном участии самих жильцов, без общего собрания (что само по себе
незаконно) и с правлением, состоящим из местных чиновников и их
доверенных лиц. Такие ТСЖ создавались, чтобы от их имени поручить
управление домом «карманным» управляющим компаниям (как правило, ДЕЗам).
При этом сами жильцы об этих сложных договорных отношениях не знают:
дом по-прежнему обслуживает знакомый ДЕЗ. Как правило, неладное начинают
подозревать только если заходит речь о сносе или в почтовых ящиках
появляются квитанции на неадекватные суммы…
Вот с этим явлением Сергей Собянин и его новая (а по большей части, старая) команда намерены бороться.
«Мы определили показатели, по которым проанализировали, правильно или
неправильно создано ТСЖ, и какие нарушения допущены с точки зрения
Жилищного кодекса», - сказал Цыбин. Главная мера, которая придется по
нраву недоверчивым жителям: теперь председателем ТСЖ может стать лишь
человек, проживающий в данном конкретном доме.
По данным департамента ЖКХ, чиновники провели встречи с представителями
ТСЖ и инициативных групп жителей по 7 тысячам ТСЖ для выявления проблем в
организации деятельности Товариществ. В каждой префектуре созданы
конфликтные комиссии по вопросам управления многоквартирными домами.
Однако эти правильные и давно назревшие меры не отменяют главного
вопроса: будет ли облегчен порядок приватизации ТСЖ земли под
многоквартирными домами? Если нет, то и настоящее, и «липовое» ТСЖ
оказываются одинаково бесполезными против намерений городских властей
или крупного застройщика снести дом.
«Никто никого не спрашивал, просто начали выселение, - рассказывает Нина
К., жившая ранее в доме по адресу Садовническая ул., 9. – В одном из
корпусов было ТСЖ, причем нормальное – но там власти признали корпус
аварийным и выселили. В других корпусах ТСЖ, вроде бы, не было, там
никого даже и не спрашивали».
О том, что власти города в любой момент могут признать здание аварийным и
выселить жильцов – знают, наверное, все обитатели Центрального округа
столицы. Однако неожиданная беда может прийти и к жителям вполне крепких
домов – причем как через купленную экспертизу, которая покажет
аварийность, так и совершенно законно.
О том, как происходит сравнительно честный отъем земли под многоквартирниками в Москве, «СП» рассказала депутат Госдумы Галина Хованская:
«СП»: - Может ли случиться, что город лишит земли ТСЖ, которое не успело его приватизировать?
- Да, теоретически – а до кризиса 2008/9 годов такие случаи бывали и на
практике – это вполне возможно. То, что этого не делают массово прямо
сейчас – думаю, просто следствие кризиса, который выдул с рынка очень
многих застройщиков. Но механизм существует.
«СП»: - Каков этот механизм?
- Земля просто изымается для государственных нужд города Москвы – а
такими нуждами может быть и реконструкция квартала. Под такое
распоряжение может попасть любой земельный участок, который еще не
значится в кадастре как собственность той или иной организации или лица.
«СП»: - Значит, оформление земли в собственность защищает от подобных случаев?
- В целом, конечно. Если успели оформить землю – всё, просто так ее не отнимут.
«СП»: - И что остается делать людям, которым предъявили требование покинуть участок?
- Судиться. Тут можно опираться на недавнее решение объединенной
коллегии Верховного и Высшего арбитражного судов, которая постановила,
что защищены права не только актуальных, но и будущих – еще не
оформивших это – собственников. Этим решением де факто отменяются статьи
66–68 федерального закона
о введении в действие Жилищного кодекса. Там говорится как раз о том,
что у собственников квартир – не у ТСЖ, а именно у владельцев как
таковых – есть приоритетное право на участок земли, необходимый для
функционирования здания.
Таким образом, если городские власти отказываются оформлять
собственность – или если данный участок земли они уже успели кому-то
продать – такая сделка может быть оспорена жильцами по суду.
Кстати, есть еще одна хорошая новость для собственников: если раньше
инициировать оформление собственности на участок могло только общее
собрание жильцов, то сейчас это может сделать один-единственный
собственник.
Таким образом, законы в целом уже на стороне собственников
приватизированных квартир. «Дырка», которой пользовались столичные
застройщики, вроде бы заделана. Однако в пользу девелоперов и городских
чиновников играет их любимое оружие – неспешность и обременительность
процедуры оформления собственности.
«Провести эту операцию – особенно когда речь шла об общем собрании жильцов – крайне сложно, - рассказала Наталья Зеленина, председатель правления одного из ТСЖ на севере Москвы.
– Нужно собрать пакет документов в как минимум трех городских
ведомствах – прежде всего, в Москомземе, в Регистрационной палате.
Подать эти документы, среди которых справки, действующие ограниченный
срок – в уполномоченные органы префектуры. После этого префектура
возвращает пакет документов, указывая, что какая-то запятая там стоит
неправильно. Тем временем, справки уже «сгорели», нужно получать новые.
Потом пакет документов снова возвращают, и так длится годами. Нас просто
берут на измор».
И все-таки за последние два года дело стронулось с мертвой точки. Земля
под многоквартирными домами потихоньку начинает переходить в общедолевую
собственность владельцев недвижимости. А в этом случае без согласия
собственников никакую землю не продашь – если грубо не подделывать
документы, что в практике иногда случается.
«О том, что наше здание не принадлежит нам более, мы узнали тогда, когда
к нам в двери постучались осматривать помещения, - рассказывали
обозревателю «СП» в дирекции Института философии РАН, расположенного по
соседству с ГМИИ им. Пушкина и, возможно, попадающего под программу
реконструкции всего квартала. – Они показали нам такие же подлинные
бумаги, как и наши. Выяснилось, что наше здание имеет двойную нумерацию,
по Волхонке и по примыкающему переулку. На одном адресе пользователями
были указаны мы, на втором – уже другая организация».
Чтобы действительно защитить права собственников жилья и сделать
невозможным отторжение земельных участков – по факту, а не на бумаге –
нужно строго запретить какое-либо выселение или работы по сносу здания,
пока полностью не завершены все возможные судебные разбирательства. Ну, и
соблюдать законы и постановления судов. При прежней команде столичного
градоначальника с этим иногда возникали сильные проблемы – как будет
сейчас, покажет время.
Фото: odintsovo.info
Ваше имя
- 11.03.2011 10:21
Ответить
