Газета «Квартирный ряд»

Смета: мелочей не бывает

В прошлом году ряд публикаций «Вашего Управдома» мы посвятили правилам составления главного финансового закона в любом ТСЖ и ЖСК?– сметы доходов и расходов. По просьбам читателей тему продолжит генеральный директор Межрегиональной организации объединений домовладельцев Лариса Денисова.

Три странички, но по теме

– Из чего складываются поступления в ТСЖ?

– Важно запомнить: любые поступления в ТСЖ являются целевыми. Прежде всего от граждан – собственников на уставные цели.

Если ТСЖ ведет предпринимательскую деятельность, то доход, который оно получит после уплаты налогов, будет называться «поступления на уставную деятельность». По действующему законодательству он до копейки должен быть направлен на финансирование уставной деятельности по содержанию дома. Это единственная цель предпринимательства ТСЖ.

Поступления из бюджета (субсидии, выпадающие доходы) тоже целевые, и в этом смысле от поступлений собственников ничем не отличаются. Просто за бюджетные средства КРУ спрашивает, а за средства собственников – нет. И сами жители не прописывают внутри своего дома порядок их поступления, формирования и отчетности. В уставе, как правило, обозначаются общие моменты: кто и что должен вносить, что проверяет ревизионная комиссия. На детали обычно не обращают внимания до тех пор, пока из-за них не разгорится сыр-бор. Обратите внимание на формирование и прохождение отчетности за бюджетные средства, на этот счет написан Бюджетный кодекс! По-хорошему, в ТСЖ должен быть внутренний кодекс целевых поступлений, расходования, отчетности, хранения. Не обязательно такой же объемный. Достаточно три странички на эту тему написать и утвердить на общем собрании, внеся в протокол в виде словесных формулировок.

Поступления могут быть спонсорские, благотворительные. Сейчас это обычное явление, когда коммерсанты, имеющие офисы в домах, вносят свой вклад в благоустройство территории или в ремонт подъездов. По назначению эти поступления также целевые, однако в отношении них законом установлен ряд жестких правил, которые нужно обязательно внести в соглашение о внесении благотворительного взноса или пожертвования между ТСЖ и спонсором.

– Если в ТСЖ (ЖСК) не утверждается ежегодная смета…

– Смета затрат и поступлений для ТСЖ (ЖСК), утвержденная кворумным общим собранием, является для некоммерческой организации единственным документом, дающим основание выдавать собственникам квитанции на оплату и требовать с них денег. В правильно оформленном виде она должна лежать в сейфе у председателя или бухгалтера и выдаваться вместе с квитанциями в начале года собственникам: и тем, кто был на собрании, и тем, кто не был. Если утвержденной сметы нет, то нет и права выдавать квитанции.

Приведу пример из судебной практики. Злостный должник в суде заявляет: я готов заплатить, но для этого у меня нет оснований, как нет оснований платить именно эту, указанную в иске ТСЖ сумму. Председатель разводит руками, оправдывается тем, что в ТСЖ не было кворумного собрания пять лет. На самом деле если за эти годы ни разу не принималась смета, то и управлять домом такое ТСЖ не имело права. Способ управления в этом случае считается не реализованным. Даже в законе о бухгалтерском учете написано, что некоммерческие организации должны иметь смету или баланс.

По Жилищному кодексу смету каждый год надо утверждать заново. Проводить общее собрание, отчитываться по предыдущей смете и по итогам ее исполнения составлять новую на следующий год и утверждать. Только после утверждения на общем собрании ТСЖ получает право собирать по ней деньги. На практике это требование часто не исполняется. По сути это уголовно наказуемое деяние. Каждый председатель должен помнить о том, что он как руководитель организации лично несет финансовую ответственность. Если он расходовал деньги без сметы, значит, фактически потратил их как хотел. Работая так, можно запросто и под уголовную статью попасть.

– Какие требования предъявляются к смете?

– С точки зрения объема этот документ не универсальный. Понятно, что он будет из двух частей: затраты и поступления. Добавлять туда можно любые виды расходов. Однако есть пять обязательных разделов, которые должны быть в каждой смете. Меньше невозможно – и по объему, и по разбивке затрат.

1. Административно-управленческие затраты
2. Содержание и ремонт домовладения
3. Затраты на оплату коммунальных платежей и услуг связи
4. Отчисления в фонд капремонта
5. Прочие

– Какие затраты можно отнести в раздел сметы «Прочие»?

– Это могут быть налоги с юридического лица. Например, на имущество, если оно оформлено на юридическое лицо. Поэтому советую дорогостоящее имущество оформлять в общедолевую собственность. Все остальные налоги к юридическому лицу отношения не имеют. Земельный налог может быть только в случае, если ТСЖ выступает в качестве сборщика налога со своих граждан и деньги проходят через его расчетный счет.

Святое дело – предусмотреть в любой смете непредвиденные расходы хотя бы в небольшом объеме. Если внесли их в прочие затраты, то расходовать можно будет на любые статьи сметы по предыдущим четырем разделам. Часто в судах возникают споры о том, что их на что-то можно расходовать, а на что-то нельзя. Так вот, если они «сидят» в прочих, то их можно потратить и на зарплату, и на работы по содержанию. Но нельзя – на капремонт, потому что для этого потребуется решение общего собрания о направлении непредвиденных на него расходов.

Включив непредвиденные расходы только во второй раздел – содержание и ремонт, вы сами себя ограничите, потому что предусмотрели их только на эти работы. Поэтому лучше включите их в пятый раздел. Мало ли что бывает? Пошли в суд, и оказалось, что нужна экспертиза, наняли частного эксперта, а фонд оплаты труда – раз-два и обчелся. Да и от аварийных ситуаций ни один дом не застрахован.

В этот же раздел можно отнести отчисления в фонд развития организации, страхование общего имущества, убытки от предоставленных льгот (выпадающие доходы). То есть прочие затраты – это те, которые, по логике, в другие разделы не попадают.

Как тут не стать изобретателем

– Почему затраты на оплату коммунальных платежей и услуг связи надо включать в смету расходов?

– Лучше эту статью назвать «фонд оплаты коммунальных платежей и услуг связи». Задумайтесь, почему вообще коммунальные платежи попали в смету затрат. Ведь ТСЖ их не оказывает. И потребляет не товарищество, а граждане. И каждый за себя по нормативу или по прибору учета должен заплатить поставщику. Проблема лишь в том, что в этот раздел попадают деньги, которые к уставной деятельности ТСЖ отношения не имеют. Иначе бы не государство, а ТСЖ самостоятельно устанавливало тариф на отопление! По этой причине в сметы многих ТСЖ коммуналка вообще не попадает. Тем самым они навлекают на себя кучу проблем, которые искусственным образом созданы для товариществ в связи с расчетами за коммуналку.

Законодатель, назвав ТСЖ исполнителем коммунальных услуг, создал для них головную боль. Поэтому приходится изобретать какое-то противодействие. Если ТСЖ не исполнитель коммунальных услуг, то кто же? Получается, что в рамках уставной деятельности оно берет на себя обязанность?– вместо граждан вести расчеты с поставщиками как посредник, только безвозмездный.

Переведите эти затраты в состав сметы на целевую деятельность. Иначе они попадут под предпринимательство. Как рассуждают налоговые органы? Если вы их добровольно из уставной деятельности убрали, значит, у вас есть одна деятельность – по смете, не облагаемая налогами, а другая по уставной деятельности не проходит. Значит, в этой части ТСЖ занимается дополнительной коммерческой деятельностью. По налоговому кодексу посредническая деятельность квалифицируется однозначно как предпринимательская. Даже если вы ни копейки за это не берете, все равно квалифицируетесь как предприниматели лишь на том основании, что в смету не включили коммуналку.

В уставах некоммерческих организаций обязанность предоставлять коммунальные услуги не прописана. Но общее собрание членов ТСЖ вправе поручить ему исполнять любые работы, которые нужны в связи с эксплуатацией дома. В частности, вести за граждан расчеты за потребленные коммунальные услуги. Для этого по поручению общего собрания ТСЖ сформировало в смете фонд для оплаты коммунальных услуг и услуг связи. Речь идет не о том, что ТСЖ оказало услугу и на это собрало деньги, а о том, что сформировала специальный фонд, в который граждане по своему добровольному решению вносят деньги, предназначенные для оплаты коммунальных услуг. В принципе, это та же посредническая деятельность, но она называется по-другому и ее коммерческой не назовешь, потому что она происходит в рамках уставной деятельности.

Газета «Квартирный ряд»

Обмозгуйте вашу смету

Смета доходов и расходов – финансовый закон для правления любого жилищного объединения, управляющей организации. Она составляется загодя (сейчас самое время планировать ее на следующий год), обсуждается и утверждается на общем годовом собрании. Казалось бы, что сложного – просчитать необходимые дому затраты, прикинуть финансовые поступления, свести «дебит с кредитом», а по факту исполнения этой сметы отчитаться перед людьми. Ан нет! Неясностей много. О них и поговорим...

Не по любви, так по принуждению

Напомним, по Жилищному кодексу именно собственники решают, какие работы нужно сделать в их доме, сколько за них заплатить. Управляющая компания, будь то ТСЖ, ЖСК, ДЕЗ – лишь исполнитель их воли. Да, дирекция может предложить свой вариант, но собственники вправе с ним не согласиться, оспорить. Кроме того, смета индивидуальна для каждого дома, ведь у двух одинаковых с виду многоэтажек проблемы могут быть абсолютно разные.

Что происходит на деле? Большинство домов управляется ДЕЗами. У каждой их десятки, а то и сотни. Вот и не заморачиваются дирекции составлением смет для каждого дома. Берут типовую форму, и все, что туда вносится, весьма приблизительно соответствует реальным затратам, объемам работ. И доходы подсчитываются просто. Городскую ставку (в этом году она 21,02 руб. с кв. метра общей площади) множат на количество метров в доме, делят на четыре (по числу кварталов) и выставляют жилищному объединению на подпись акт выполненных работ на получившуюся сумму.

Эмма Огнева из ЖСК «Октябрьский» (ул. Профсоюзная, д. 136, корп. 3) рассказала нам:

– Мы сами управляем домом. С дирекцией заключен договор на содержание и текущий ремонт общего имущества. Иными словами, она – наш подрядчик. Мы не подписали смету, представленную дирекцией в прошлом году, потому что были с ней не согласны. Но ДЕЗ не захотел ничего менять. Его задача – собрать деньги полностью, а половины работ не сделать. Однако у нас возникли проблемы с отчетами по бюджетным субсидиям, которые получает ЖСК, как управляющая организация на свой расчетный счет. Поскольку город требует отчет по единой форме, то и заполнять его мы вынуждены не по реально выполненным работам, а по смете, состряпанной дирекцией.

В постановлении правительства Москвы № 1112 от 10.12.2008 «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2009 г.», к сожалению, не расшифровано, из чего складывается утвержденная городом ставка на содержание и текущий ремонт общего имущества – 21,02 руб. с кв. метра. Выходит, ДЕЗ может написать в смете все что угодно?

Действительно, не только ДЕЗ, но и любая частная организация заинтересована получить с каждого дома по максимуму, сделав для него по минимуму. И как в этой «рыночной» ситуации собственникам отстоять свой интерес?

Вредное заблуждение

Герман Ломтев из Общероссийской жилищной федерации много лет председательствует в своем ЖСК. Он-то и поделился собственным опытом по «воспитанию» дирекции – также подрядчика его кооператива:

– Эта проблема касается многих жилищных объединений. Наши дирекции почему-то уверены в том, что собранные по городской ставке средства в доме должны целиком попадать к ним. Это их «вредное» заблуждение. К сожалению, так думают и многие собственники.

Я добился решения в пользу ЖСК, в течение года не доплачивая своему ДЕЗу. А перед этим сообщил дирекции о том, что договор с нею заключаем не на управление, а на обслуживание и текущий ремонт. И функция управления, а значит, и соответствующая часть городской ставки, должна оставаться в ЖСК. Это наши заработные платы, канцтовары, содержание конторы и прочее. Вопрос в том, сколько себе оставлять? В моем доме на 215 квартир мы ежемесячно собираем примерно 215 тысяч рублей с учетом бюджетной субсидии. Из них себе забираем тысяч 35–40. Задача правления – грамотно скалькулировать эти расходы. Кроме зарплаты, канцтоваров и содержания служебного помещения оставили себе и такую статью, как вода на общедомовые нужды. ЖСК расплачивается с Мосводоканалом, в том числе, и за воду, которую мы отдаем ДЕЗовским уборщицам. Мы убрали из сметы дирекции каменщика с окладом в 6000 рублей, которого отродясь в нашем доме не видели. И высвободившиеся деньги направили на административно-управленческие расходы.

Многие жилищные объединения ошибочно считают, что зарплата их председателя, бухгалтера не должна входить в ставку 21,02 руб. Но в нее же включена зарплата сотрудников ДЕЗа. Почему же ТСЖ и ЖСК за ту же работу не могут получать из той же ставки, ведь что-то делает ДЕЗ, а что-то – правление.

Не надо слепо соглашаться с тем, что вам навязывают, и бояться, что дирекция отвергнет ваш вариант. Скорректируйте смету, поставьте печать ЖСК, визу председателя и отдайте в ДЕЗ. Не подпишут – не надо! За подписью в акте выполненных работ все равно ведь придут к вам.

Надо понять, что без согласованной с жилищным объединением сметы дирекция не имеет права выполнять какие-либо работы в доме. Без нее даже наличие договора не влечет за собой обязанности оплаты. Задача правления – официальным письмом уведомить о том, что денег она не получит, поскольку свои обязанности не выполнила, смету не согласовала.

И еще одно заблуждение. Если собственники на собрании установили городскую ставку, то это вовсе не означает, что все ее составляющие должны быть такими же, как в ДЕЗ. Внутри этих 21,02 руб. «сидят» затраты, которые собственники определили сами и за них проголосовали.

Лилия Позднякова