Новая напасть на наши головы. Похуже, чем эстакады над всеми радиальными магистралями Москвы и превращение её в «каменный мешок». «Добрые» дяди и тёти, «рукой водящие» по Москве, придумали ещё один долговременный способ набивания собственных карманов за счёт горожан. Ночами, бедные, не спали, всё думали, думали, как бы уберечь нас от излишних трат на налоги. И ведь придумали!
Земля — обуза для собственников?
«А давайте-ка убедим всех и вся, что их земля вовсе и не их, а государственная, и им совсем не надо её иметь. Почему? Да потому, что это ведь собственность, а за собственность надо платить налоги, которые имеют обыкновение расти, и даже очень.
Так что, дорогие вы наши москвичи, весьма скоро вам придётся расстаться с другой собственностью, чтобы заплатить за эту! А чтобы уберечь вас от такого разорения, поразмыслив, мы решили раз и навсегда избавить вас от этой заботы. А как иначе? Ведь мы постоянно радеем о вашем благополучии. Опустошая, например, ваши карманы, чтобы они случайно не прорвались от бумажной тяжести, и вы не потеряли вдруг все ваши рублики.
Вы ведь прекрасно знаете, что нам довериться можно. Мы всегда выполняем всё, что намечаем. Вспомните только, от какой обузы мы вас избавили? От ваучеров, от вкладов, от работы, от знаний, от денег, наконец. Теперь вы уже почти свободные люди! Вот только это «почти» убрать, и всё будет в порядке. Сделать же это очень просто, и мы вам, безусловно, поможем!
От вас требуется совсем немного. Забудьте, что земельные участки для строительства и эксплуатации ваших домов выделялись ещё до начала их проектирования, а потом они перешли в вашу собственность согласно закону! Согласитесь со всем, что мы вам оставим «на бедность», а остальное мы сделаем сами. И заживёте вы, забот не зная. Все они нам достанутся. Вместе с разноцветными бумажками, которые мы на них заработаем! Ну что, договорились? Вот и ладненько!».
Такие вот «радетели» нам достались. Добро бы только Москве, так ведь их опыт успешно перенимают коллеги во многих регионах России (в Краснодарском крае, например). И без зазрения совести отнимают у людей то, что им давно принадлежит по закону.
Разбираемся поэтапно
Давайте попробуем разобраться в нескольких вопросах:
- Что такое межевание и для чего оно нужно?
- Как межевание должно проводиться и как его осуществляют на самом деле?
- Что делать, чтобы отстоять свою собственность?
- Нужна ли государственная регистрация земельного участка (далее — ЗУ) и с какого момента собственники помещений в многоквартирном доме (далее — МКД), будем для экономии печатной площади называть их кратко: собственники, становятся правообладателями ЗУ, на котором стоит этот дом?
- Почему собственники ЗУ МКД, не прошедших государственную регистрацию, не платят земельный налог?
Вопросов-то немного, но каждый из них весьма емок, а из-за, скажем мягко, недостатков нашего законодательства, правовой малограмотности и ушлости чиновников, толкований и споров возникает великое множество.
Итак, начнем. Только начнем с конца, чтобы сразу поставить все точки над «i» и больше не возвращаться к этому вопросу.
Прежде всего, на каком основании и когда собственник помещений в МКД приобретает право на часть ЗУ дома? Ответ на первую часть вопроса прост. Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ:
1. Собственникам помещений в МКД принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в МКД, а именно:
4) ЗУ, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном ЗУ объекты. Границы и размер ЗУ, на котором расположен МКД, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
2. Собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в МКД.
А вот на его второй части очень многие спотыкаются. Всех путает кажущееся противоречие в формулировках ч. 1 ст. 38 ЖК РФ:
1. При приобретении в собственность помещения в МКД к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в МКД.
и ч. 5 ст. 16 ФЗ № 189-ФЗ от 29.12.2004 г. «О введении в действие ЖК РФ» (далее «Вводный закон»):
5. С момента формирования ЗУ и проведения его государственного кадастрового учета ЗУ, на котором расположены МКД и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в МКД.
Что такое «формирование земельного участка»?
«ЗУ является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами».
Формирование ЗУ — это не его государственная регистрация, а «выполнение в отношении ЗУ в соответствии с требованиями, установленными ФЗ № 221-ФЗ от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости», работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учета сведения о таком ЗУ осуществление государственного кадастрового учета такого ЗУ» (п. 1 ч. 4 ст. 30 ЗК РФ).
или, говоря несколько проще, но не менее точно, это:
«процедура описания ЗУ как объекта кадастрового учета в соответствии с заявкой и правилами кадастрового учета и в объеме, необходимом для внесения сведений в Единый государственный реестр земель».
Сформированный таким образом ЗУ служит основанием для проведения его кадастрового учета, а впоследствии, вместе с решением органа исполнительной власти о выделении этого участка для строительства и эксплуатации здания, для государственной регистрации участка, закрепляющей его за конкретным собственником. Очевидно, что это — совершенно разные действия, да еще и разделенные по времени исполнения.
Об этом свидетельствуют и многочисленные разъяснения федеральных ведомств и судебных органов (Минэкономразвития, Минфина, ВС РФ, ВАС РФ, ФАС Центрального, Уральского и других округов), основанные на п. 2 ст. 23 ФЗ № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и сводящиеся к простой формуле:
«Право общей долевой собственности на общее имущество в МКД возникает в силу закона независимо от факта государственной регистрации такого права. Государственная регистрация права общей долевой собственности на отдельные объекты недвижимости, входящие в состав общего имущества в МКД (например, ЗУ, помещения, участвующие в гражданском обороте), может осуществляться по желанию правообладателей. Такая государственная регистрация носит правоподтверждающий, а не правообразующий характер».
Что такое «в силу закона» для нашего случая? Все предельно просто: право общей долевой собственности на ЗУ МКД возникает с момента окончания формирования этого ЗУ и постановки его на кадастровый учет, а право каждого нового собственника помещений, ставшего собственником после этого, с момента перехода к нему права собственности на эти помещения. В случае если кадастровый учет не произведен, право общей долевой собственности на имущество дома, в т.ч. и на придомовой ЗУ у всех собственников возникает только после формирования этого участка и постановки его на кадастровый учет. Государственная же регистрация права собственности на этот участок никакого отношения к возникновению такого права не имеет. Она только лишний раз подтверждает, что такое право у конкретных собственников существует. Оттого она и, согласно закону, не обязательна. Именно поэтому Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику не выдается (п. 74 Правил ведения ЕГРП).
Неспроста законом (ч. 3 ст. 16 Вводного закона в редакции Постановления КС РФ № 12-П от 28.05.2010 г.) определено право любого собственника обратиться с просьбой о формировании ЗУ МКД, но для его государственной регистрации требуется согласие всех собственников!
Кому нужна государственная регистрация земельных участков?
Последнее, на чем надо подробнее остановиться в этой части, — нужна ли государственная регистрация ЗУ МКД и что она дает собственникам?
Государственная регистрация прав на ЗУ осуществляется по месту расположения ЗУ и включает внесение в государственный реестр:
- сведений о лице, приобретшем право на ЗУ;
- описания ЗУ (категория земель, цель использования, виды угодий, площадь, доля в общем владении, границы, кадастровый номер и др. характеристики);
- сведений об условиях договора о предоставлении ЗУ, о сервитутах, об ограничениях и обременениях в его использовании;
- сведений о совершенных сделках и иных действиях по распоряжению ЗУ;
- сведений о наложении запрета на совершение сделок с ЗУ;
- решений уполномоченных органов о включении ЗУ в зону отчуждения для государственных или муниципальных нужд;
- иных сведений, установленных федеральными законами и законами субъектов РФ.
Очевидно, что это более надежный способ закрепления ЗУ за собственником, чем простая постановка на кадастровый учет. Ведь в государственном реестре сохраняется вся история ЗУ. И в этом ее большой плюс. В некоторых случаях регистрация может понадобиться при заключении отдельных видов сделок. Вот, пожалуй, и все.
С другой стороны, сегодня в стране существует кадастровый учет. И он тоже государственный. Вот только разница между ними существенная.
Если кадастровый учет фактически завершает процесс формирования ЗУ внесением в государственный кадастр недвижимости полных сведений о ЗУ, его истории и правах на него и является обязательным действием, что позволяет создать полную и достоверную картину землевладений в России, и с момента такого учета происходит переход собственности к собственникам помещений в МКД, то его государственная регистрация, будучи случайной и выборочной, не может служить источником заслуживающих доверия точных сведений о землевладениях и их правообладателях, а, являясь необязательной, лишь подтверждает наличие прав у правообладателя на него.
Именно кадастровый учет, а не государственная регистрация ЗУ, превращает его владельца в полноправного собственника, что сразу налагает на него целый ряд серьезных обязанностей, связанных, в том числе, и с материальными затратами. Если до этого момента тяготы его содержания лежали на государственных органах, то теперь голова будет болеть у собственника. А ему это надо?
Почему же сейчас так не происходит?
Все очень просто! Признание конкретного ЗУ, не имеющего, как правило, естественных границ, объектом гражданских прав, равно как и объектом налогообложения, невозможно без точного определения его границ, как того требует приведенная выше ст. 11.1 ЗК РФ. С другой стороны, обязанность проведения кадастрового учета лежит не на собственниках, а на государственных органах, но до настоящего времени такой учет большинства ЗУ МКД не проведен.
Очевидно, что государственная регистрация ЗУ МКД не нужна никому: ни гражданам, ни государству, ибо, не привнося ничего нового, создает сумятицу в законодательстве и его толковании, что на руку только недобросовестным чиновникам и коррупционерам. С нашей точки зрения, целесообразно отказаться от внесения сведений о таких участках в ЕГРП, расширив объем информации о них и правообладателях в государственном кадастровом реестре. Во всяком случае, вопрос требует срочного разрешения в законодательном порядке.
Вот почему не надо спешить с регистрацией вплоть до того момента, когда она действительно понадобится.
Резюмируя сказанное выше, хочется повторить еще раз: ЗУ МКД принадлежит собственникам помещений по закону с момента перехода к ним прав на помещения, а не с момента его государственной регистрации! И никто, включая любые государственные органы, не имеет права без решения Общего собрания собственников изменять его границы в любую сторону. Уменьшение же его площади законом (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ) практически запрещено:
«Уменьшение размера общего имущества в МКД возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. Исключение — случаи, специально оговоренные законом».
И вот здесь мы подошли к самому сложному вопросу, по которому возникают постоянные споры. Чьей же собственностью является сформированный и прошедший кадастровый учет ЗУ, но не прошедший государственную регистрацию права собственности на него?
С одной стороны, как указывалось выше, в силу нормы, установленной ч. 5 ст. 16 Вводного закона поставленный на кадастровый учет ЗУ МКД немедленно переходит в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме. Логично предположить, что с этого же момента прекращается согласно ч. 1 ст. 235 ГК РФ и право собственности предыдущего собственника (в нашем случае, это, как правило, государство):
«Право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам».
Справедливость этого предположения подтверждается и нормой другого закона — ч. 2 ст. 37 ЗК РФ:
«Являются недействительными следующие условия договора купли-продажи [приватизация, по своей сущности, тоже купля-продажа (А.Р.)] ЗУ: … ограничивающие дальнейшее распоряжение ЗУ, в том числе ограничивающие ипотеку, передачу ЗУ в аренду, совершение иных сделок с землей».
Поэтому, никак нельзя принять точку зрения чиновников, утверждающих, что до момента государственной регистрации сформированный ЗУ МКД, поставленный на кадастровый учет, принадлежит не собственникам, а государству. А собственники-де до государственной регистрации ЗУ МКД являются лишь его владельцами. Она — ложна! Чиновники остаются управителями такого ЗУ только до тех пор, пока это им позволяют сами собственники.
С другой стороны, как разъяснил объединенный пленум ВС РФ и ВАС РФ в п. 67 Постановления № 10/22 от 29.04.2010 г.,
«Если ЗУ не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под МКД находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч. 3 и 4 ст. 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован ЗУ под МКД. В свою очередь, собственники помещений в МКД вправе владеть и пользоваться этим ЗУ в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими МКД, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в МКД по владению и пользованию указанным ЗУ необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.
В указанных случаях собственники помещений в МКД как законные владельцы ЗУ, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу ст. 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения, в том числе против собственника ЗУ».
Следует признать, что такая трактовка полностью соответствует букве и духу Закона и все споры на эту тему должны быть прекращены.
О земельном налоге
Сейчас собственники помещений в МКД, не прошедших государственную регистрацию, его не платят. Почему? Да просто потому, что бóльшая часть ЗУ МКД до настоящего времени не поставлена на кадастровый учет, а значит, не передана собственникам, и они реально владеть в полной мере ими не могут, а значит и налог платить не за что. При этом собственники не платят налог и в том случае, когда дом стоит на кадастровом учете. А виноваты в этом не они, а государственные органы, в чью обязанность входит формирование ЗУ и постановка их на кадастровый учет. Вот и не платят. Потому, что нельзя (ст. 17 Конституции РФ) ставить граждан в неравное положение, т.е. чтобы одни платили, а другие — нет! Так что, не волнуйтесь, земельный налог будем платить все, это наша конституционная обязанность, но не после проведения государственной регистрации (она и в этом случае никакого, по закону, отношения к этому не имеет), а после постановки ЗУ на кадастровый учет. (См. п.п. 3 и 4 Постановления КС РФ № 12-П от 28.05.2010 г.).
По этой же причине весьма спорной представляется существующая практика взимания земельного налога после внесения сведений о ЗУ и его правообладателе в ЕГРП.
Необходимо сделать еще одно существенное разъяснение. Земельным налогом усердно пугают граждан. Расти он действительно может, как и другие налоги, но только до определенного предела, по достижении которого налогоплательщики их просто перестают платить. Любое правительство это очень тщательно отслеживает, прекрасно понимая, что повышать градус социальной напряженности нельзя — струна может и порваться со всеми вытекающими для него последствиями. Такой шантаж нам не нужен!
А.А. Рекант
Оригинал статьи опубликован в журнале «Председатель ТСЖ» № 1(75), 2014 г. с разрешения автора
www.pr-tsj.ru
Продолжение
