http://www.moskv.ru/articles/fulltext/show/id/10935/
Московская жилищная газета «Квартирный ряд»
Даешь хорошую поправку!
Проекты поправок в Жилищный кодекс постигла нелегкая
судьба. Сначала их было несколько, потом некоторые проекты «зарубили»,
часть депутатов объединили свои варианты в один, известный как «проект
Пехтина-Плескачевского-Шипунова». В результате он и был предложен к
первому чтению еще накануне 2011 года. Проект скандальный, не в пользу
жителей, авторы в нем явно лоббировали интересы бизнеса и коммунальных
монополий.
Активная позиция жилищной общественности, многократные обсуждения
новаций на самых высоких площадках сделали свое дело. Ко второму чтению
некоторые спорные моменты из проекта убрали, что-то подкорректировали.
И, о чудо, в нем появилась новая поправка, которую можно назвать
проблеском в жилищном законотворчестве. И что самое удивительное, она
прошла третье чтение.
Статья 161 в законопроекте называется «Совет многоквартирного дома».
Понятно, что в ТСЖ и ЖСК интересы жителей представляют правления и их
председатели. При непосредственном способе – уполномоченное
собственниками лицо. В домах, выбравших управляющие компании, договора
подписывают индивидуально, люди, как правило, разобщены, спорные вопросы
решают в одиночку. В таких случаях управляющие диктуют им свои условия и
о паритете интересов не может быть и речи. В некоторых домах
собственники пытаются организоваться. Действуют инициативные группы с
неясными полномочиями либо домкомы, о которых в Жилищном кодексе даже не
упомянуто. Это была очевидная брешь в законе и, наконец, ее
ликвидировали. После принятия поправок у жителей домов, в которых
работают управляющие компании, будет свой представительный орган.
Посмотрим, каким его представляет себе законодатель.
Совет
Избираться совет будет на общем собрании из числа собственников дома.
Сколько в в нем будет членов, определит общее собрание с учетом
количества подъездов, квартир. Регистрации в органах местного
самоуправления или еще где-либо не предусмотрено. Полномочия совета
будут схожи с полномочиями правления ТСЖ. Он обеспечивает выполнение
решений общего собрания, выносит на обсуждение предложения о порядке
пользования общим имуществом, в том числе земельным участком, проекты
договоров, заключения по ним. Планирует и организует работу по
содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и
контролирует каче-ство услуг, как жилищных, так и коммунальных,
представляет на утверждение годового общего собрания отчет о проделанной
работе. А если в течение года его не избрали либо решение об избрании
не реализовали, то тогда орган местного самоуправления в трехмесячный
срок созовет общее собрание и включит в повестку вопрос либо об избрании
совета, его председателя, либо о создании в этом доме ТСЖ.
Председатель и комиссия
Из числа членов совета избирается председатель. Причем избирается
общим собранием, а не правлением, как в ТСЖ. Председатель руководит
советом, но подотчетен общему собранию. Он переговорщик с управляющей
организацией; если жители дали ему доверенности, то он от их имени
заключает с ней договор. Права и обязанности по договору возникнут у тех
собственников, которые дали председателю доверенности. Председатель
контролирует выполнение обязательств по договору, подписывает акты
приемки услуг и выполненных работ, акты о нарушении нормативов качества
или периодичности оказания услуг, акты о непредоставлении коммунальных
услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а
также направляет в органы местного самоуправления обращения о
невыполнении управляющей организацией обязательств. Он и в суде может
выступать как представитель собственников по делам, связанным с
управлением домом и предоставлением коммунальных услуг.
Кроме совета, законодатели предлагают создание еще и комиссий
собственников – коллегиальных совещательных органов управления домом.
Они также создаются по решению общего собрания или совета.
Без тяжкой ноши
Первая мысль, что пришла в голову после изучения поправки: вот с чего
надо было начинать реформу ЖКХ. Давайте посмотрим правде в глаза. В
2005 году мы были не готовы к массовому созданию ТСЖ, к сознательному
выбору управляющих организаций и уж тем более к грамотной работе с ними.
Потому и наломали много дров. ТСЖ, безусловно, наиболее совершенная
форма управления. Но выбор ее влечет за собой создание юридического
лица, а это обязывает не только иметь квалифицированный штат управления –
бухгалтера, юриста, инженера и председателя – семи пядей во лбу, но и
нести груз ответственности – вплоть до уголовной за просчеты и
нарушения, совершенные чаще всего по незнанию. Такой груз потянет не
каждый энтузиаст. А в каких условиях рождались ТСЖ? Разве кто их щадил?
Их давили со всех сторон – налоговики, исполнительная власть на местах,
бывшие управляющие компании, коммунальщики. Создавались и выживали
настоящие ТСЖ не благодаря, а вопреки.
Совет можно рассматривать в двух ипостасях. Как подготовительный этап
к переходу на профессиональное управление – освоились, поняли, что
готовы и – в ТСЖ! Но если так и не нашлось человека, готового взять на
себя юридическую ответственность за целый дом, за всех собственников,
работать по 24 часа в сутки, если никто из жителей так и не обнаружил в
себе управленческих талантов, то совет – структура общественная, не
обремененная обязанностями юридического лица, может стать
самодостаточной формой общественного управления. При этом домом люди
могут заниматься в свободное от работы время, в меру своих сил, знаний и
возможностей, без риска совершить ошибку, нанести вред собственникам,
общему имуществу, попасть под административный штраф какой-нибудь
контролирующей организации или, что еще хуже, под уголовную статью.
Кому сказать спасибо
С чьей же легкой руки попала в законопроект эта уникальная по
значимости новация? Она была внесена в составе поправок, предложенных
правительством России. Однако показалось сомнительным, чтобы столь
«народная» идея родилась в недрах правительственных кабинетов.
И все же авторов идеи найти удалось. Ими оказались наши эксперты,
ведущие Школы управления, руководители общественной организации
«Российская Жилищная Федерация» Герман Ломтев и Лариса Денисова.
Вот что рассказал Герман Ломтев:
– С идеей создания постоянно действующей в каждом многоквартирном
доме общественной структуры мы «носимся» уже три года, обсуждаем ее на
форумах нашей организации, шлем в правительство экспертные предложения. В
Жилищном кодексе прописана обязанность собственников ежегодно проводить
общие собрания. Хорошо! Провели. А дальше что? Кто-то должен подсчитать
голоса, обнародовать протокол, хранить его, обеспечивать выполнение
решений.
Очевидна и еще одна проблема. В домах ТСЖ, ЖСК перед тем, как
представить отчет правления собранию, его проверяет ревизионная комиссия
и дает собственникам свое заключение. Управляющие организации также
обязаны ежегодно отчитываться. Но оппонента по их отчету от дома нет.
Что же это за отчет!
Иными словами, в доме должна быть организованная сила, представляющая
интересы всех жителей. Мы назвали ее «Постоянно действующий президиум
общего собрания». Рады, что правительство услышало нашу идею и
трансформировало ее в увесистую поправку к Жилищному кодексу, да и
название структуры – совет дома, согласен, более понятное и простое.
Надеюсь, что поправка о советах займет достойную позицию в Жилищном
кодексе.
Лилия Позднякова