Заместитель начальника управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области Ольга Журавлева ответила на вопросы читателей "РГ", касающиеся проблем с регистрацией учатсков и недвижимости. Предлагаем ответы на оставшиеся вопросы.
Гаранина Лариса: Если дольщик имеет решение суда о признании за ним права на долю в объекте незавершенного строительства (жилой многоквартирный дом), правомерен ли отказ органа Росреестра в регистрации этого права?
Журавлева: Согласно пункту 2 статьи 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, вступившие в законную силу судебные постановления, а также законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и обращения судов являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.
В соответствии со статьей 28 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации, в которой государственный регистратор вправе отказать только по основаниям, указанным в абзацах четвертом, шестом, седьмом, девятом, десятом, одиннадцатом и двенадцатом пункта 1 статьи 20 указанного закона.
Таким образом, решения судов обязательны для исполнения на всей территории РФ, в том числе регистрирующим органом. Вопрос в другом. Достаточно часто признается право на объект незавершенный строительством в целом, а не на конкретную квартиру в нем. Понятно, что если строительство жилого дома не завершено, в нем нет никаких квартир. И пока объект не будет построен, право на квартиру зарегистрировать проблематично, за исключением случая, когда судом будет вынесено соответствующее решение. В этом случае, безусловно, регистрация будет проведена. Но надо понимать, что, даже если судом признано право на конкретную квартиру в конкретном недостроенном жилом доме, въехать в эту квартиру вы все равно не сможете, пока дома не будет введен в эксплуатацию.
Марина Кузьмина: В 2000-м году куплен участок 10 соток в Одинцовском районе. Свидетельство о госрегистрации права выдано в 2000-м году, "розовое" свидетельство. В 2006-м году построен дом и терраса. Нужно ли регистрировать дом, если предусматривается еще достройка дома? Нужно ли менять свидетельство о регистрации на землю? В какие инстанции обращаться по этим вопросам?
Журавлева: Если вы зарегистрировали свое право в 2000-м году, значит, запись о нем в Едином государственном реестре прав уже имеется, и никакие свидетельства менять не требуется. Даже, если ваше право зарегистрировано до 1998 года, все правоподтверждающие документы действительны. Таким образом, оформить дом - ваше право, но не обязанность. Если вы захотите сделать это, вы можете подать документы и сейчас, и после того, как сделаете реконструкцию. Только следует учесть немаловажное обстоятельство: упрощенный порядок действует при "первичной" регистрации права, когда вы оформляете вновь созданный объект недвижимости. В соответствии с Федеральным законом от 17.07.2009 №174-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" зарегистрировать право собственности на жилой дом, расположенный на земельном участке, предназначенном на индивидуального жилищного строительства либо на земельном участке, предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства, до 1 марта 2015 года можно в упрощенном порядке. Однако если вы свое право зарегистрируете, а в последующем проведете реконструкцию объекта недвижимости, то вам потребуется разрешение на его реконструкцию, даже если земельный участок, на котором расположен дом, предоставлен для индивидуального жилищного строительства, личного подсобного хозяйства. Для получения этого документа придется обращаться в орган местного самоуправления. В случае, конечно, если это все-таки реконструкция, а не обычная какая-нибудь перепланировка, не затрагивающая конструктивных особенностей здания.
Нина Андреева: Правда ли, что по "дачной амнистии" нельзя регистрировать дом больше, чем на одну семью? То есть получается, что если сын женился, но его семья продолжает жить в одном доме с родителями, правда, у которого появилось два входа, этот дом под "дачную амнистию" не попадает?
Журавлева: Упрощенный порядок государственной регистрации права собственности на созданные или создаваемые объекты недвижимого имущества, расположенные на земельном участке, предоставленном для индивидуального жилищного строительства, либо создаваемый или созданный на земельном участке для ведения личного подсобного хозяйства, установлен статьей 25.3 Закона о регистрации. До 1 марта 2015 года кадастровый паспорт объекта индивидуального жилищного строительства является единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта индивидуального жилищного строительства на указанном земельном участке и содержащим его описание. Индивидуальным жилым домом в соответствии со статьей 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации признается отдельно стоящий жилой дом с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи.
Таким образом, если на государственную регистрацию будет представлен кадастровый паспорт, содержащий описание объекта индивидуального жилищного строительства, то будут применяться положения упрощенного порядка регистрации.
Обращаем ваше внимание: решение о возможности проведения государственной регистрации принимается государственным регистратором после проведения правовой экспертизы документов, поступивших на государственную регистрацию в порядке, установленном статьей 16 Закона о регистрации.
Если рассматривать общее требование закона, то получается, что индивидуальный жилой дом предназначен для проживания одной семьи. Однако в таком доме могут проживать и две семьи, и три, особенно если дом стоит в населенном пункте. Почему? Все зависит от того, на каком основании объект недвижимости принадлежит его собственникам. Часто бывает так, что изначально в индивидуальном жилом доме проживает одна семья, а потом по наследству этот дом поступает в собственность нескольких лиц, у которых тоже есть свои семьи. Как правило, возникает общая долевая собственность, и в родительской избе становится многолюдно. При этом многим очень неудобно иметь долевую собственность, потому что распоряжаться своей долей становится сложно - все надо делать по соглашению с другими сособственниками. Часто такие ситуации заканчиваются заключением соглашений о выделении долей, то есть о реальном разделе дома. Главное о чем надо помнить: если этот дом подлежит разделу (как в описанном вами случае: два входа, изолированное помещение, и можно пользоваться своей частью, не мешая друг другу), после заключения соглашения о реальном разделе жилого дома необходимо обратиться в органы технической инвентаризации, чтобы те произвели технический учет образовавшихся частей или отдельных квартир. Вопросы замеров, описаний и привязок объектов к адресной базе находятся в компетенции организаций технического учета. Государственный регистратор "на землю" не выходит, он будет изучать те документы, которые вы ему предоставите. Поэтому надо помнить, что если вы разделили дом на квартиры, то на регистрацию необходимо представить кадастровые паспорта квартир, а если дом разделен на части - кадастровые паспорта частей дома. И тогда ваши права будут зарегистрированы. При этом не имеет значения, что право на целый дом уже зарегистрировано. Вы одновременно подадите два заявления - одно о прекращении права на дом, а второе - о регистрации права на то, что вы уже сформировали.
Горбылева Анжела: Мой супруг приобрел в пригороде недостроенный дом и участок земли. Земля в собственность не оформлена. Подскажите, как нам действовать в данной ситуации, куда обратиться? Возможно, нам придется продавать дом, но без собственности на землю его не покупают.
Журавлева: Общее правило таково, что отчуждение объекта недвижимости без земли невозможно. Но законом допускается ситуация, при которой в случае если объект недвижимого имущества приобретен по наследству или по иным основаниям, допускаемым законом, основанием для регистрации права на земельный участок может служить документ, подтверждающий приобретения права на объект недвижимого имущества, расположенный на земельном участке, и документ на землю любого предыдущего собственника или владельца этого земельного участка (п. 7 ст. 25.2 Закона о регистрации).
Например, когда вы покупали дом, права на землю продавца дома не были оформлены (хотя в 2008-м году упрощенный порядок оформления права уже действовал, но, тем не менее, продавец мог не знать о том, что земля предоставлена ему в постоянное бессрочное пользование и что он мог это право переоформить). Сегодня можно это вспомнить и поднять необходимые документы. Если же все-таки окажется, что этих документов вообще нет, то в этом случае надо обращаться в орган местного самоуправления с заявлением о предоставлении вам земельного участка. Его можно взять как в аренду, так и сразу выкупить в собственность.
Роман Збруев: Раньше обязательным документом необходимым для государственной регистрации являлся кадастровый паспорт или кадастровый план земельного участка. А как сейчас?
Журавлева: На сегодня он не нужен для государственной регистрации права. Но, правда, не допускается государственная регистрация права на земельный участок, который не считается учтенным в соответствии с Законом о государственном кадастре недвижимости за исключением случаев, предусмотренных федеральными законами. Соответственно, вам лучше подать заявление о государственном кадастровом учете одновременно с заявлением о государственной регистрации права и иными документами, необходимыми для государственной регистрации прав (п. 2 ст. 16 Закона о регистрации).
Вадим: Проживаю в Павловском Посаде в Московской области, у меня часть дома оформлена в собственность и еще есть прилегающая земля меньше 4 соток. Наша администрация говорит: если меньше 4 соток, то кадастровый номер не дается. Я хотел бы приватизировать эту землю, или выкупить.
Журавлева: Если у вас в собственности находится не квартира, а именно часть дома, то вы, безусловно, имеете право на приобретение земельного участка, на котором находится ваш жилой дом. Если бы речь шла о том, что дом принадлежит нескольким собственникам, тогда вы могли бы получить земельный участок в общую долевую собственность. В вашем же случае местная администрация сможет предоставить земельный участок определенной площади. Вопрос состоит в том, какой именно и для какого вида использования. Если вы хотите использовать его для личного подсобного хозяйства, то существуют определенные минимальные размеры, меньше которых предоставлять администрация не может, они установлены, в том числе и для личного подсобного хозяйства,
Вадим: Хочу на этой земле построить гараж.
Журавлева: В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства устанавливаются нормативными правовыми актами органов местного самоуправления (п. 1 ст. 33 Земельного кодекса Российской Федерации). На территории Павлово-Посадского муниципального района Московской области действует Решение совета депутатов Павлово-Посадского муниципального района Московской области от 19.05.2006 № 229/41 "О предельных размерах земельных участков, предоставляемых в собственность граждан для индивидуального жилищного строительства и ведения личного подсобного хозяйства на территории Павлово-Посадского муниципального района Московской области". Этот документ как раз и устанавливает минимальный размер земельного участка предоставляемого гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель, для ведения личного подсобного хозяйства и составляет 0,06 га (6 соток).
Меньше этого размера предоставить нельзя. Но, с другой стороны, вы как собственник, имеете исключительное право на приватизацию или получение в аренду земельного участка, на котором находится ваш жилой дом. Тогда разрешенный вид использования может быть указан "для размещения жилого дома", а не "для индивидуального жилищного строительства". Это совершенно другое дело.
Если речь идет о земле под вашим жилым домом, тогда так и надо писать в заявлении, что вы просите предоставить вам земельный участок под вашим жилым домом, свидетельство приложить, и тогда администрация будет рассматривать этот вопрос в одном правовом ключе. Но вы должны быть готовы к тому, что сформированный земельный участок может иметь небольшую площадь, ту, что необходима для использования конкретного жилого дома. На эту землю под вашим домом у вас исключительное право, никто другой не сможет оформить этот участок (п. 1 ст. 36 Земельного кодекса), что позволяет испрашивать такой земельный участок в качестве собственника части жилого дома, расположенного на этом участке. Иными словами, надо правильно сформировать заявление и обосновать конкретную площадь земельного участка.
Конечно, следует учесть, что на этом земельном участке построить гараж или что-то другое вы уже не сможете. А вот если вы испрашиваете земельный участок для строительства гаража, сарая, другого дома для индивидуального жилищного строительства, то будет действовать общий порядок, предусматривающий, как правило, конкурс, торги.
Вадим: Придется выкупать?
Журавлева: Да.
Е.Ивонин: Я хочу изменить разрешенный вид использования земли. Что мне для этого надо сделать?
Журавлева: Обратиться в органы местного самоуправления. После того, как они изменят вид разрешенного использования, постановление об этом поступит в Государственный кадастр недвижимости, и в него будут внесены соответствующие изменения. Затем эти сведения будут переданы регистраторам. На основании сведений, поступивших из Государственного кадастра недвижимости, мы сразу, без заявления и госпошлины, внесем в Единый государственный реестр прав соответствующие изменения и сообщим об этом правообладателю. Если вам потребуется свидетельство, содержащее актуальные сведения - приходите, уплатив госпошлину за повторную выдачу свидетельства, и вы его сможете получить.
Григорьев: Я подавал на регистрацию земельного участка площадью 9 соток, а получил свидетельство на 6 соток. Прошу вас разъяснить правомерность отказа регистрирующего органа в оформлении на мое имя земельного участка площадью 9 соток.
Журавлева: На мой взгляд, здесь не могло быть никакого отказа, потому что если гражданин заявляет о регистрации права на земельный участок размером 9 соток, то это заявление и будет рассмотрено. Общее правило на сегодня таково, что упрощенный порядок позволяет оформить в собственность земельный участок по фактической площади. Бывает, что после проведения межевания площадь земельного участка меняется по сравнению с той, что указана в свидетельстве, притом - как в большую, так и в меньшую сторону. Регистрация осуществляется по фактической площади, указанной в кадастровом паспорте.
Тамара Гришина: Нужен ли перевод земли сельхозназначения на берегу Байкала в другую категорию, если да, то в какую и как должна проходить процедура продажи этой земли? Речь идет о продаже земельной доли, которой я владею.
Журавлева: Преимущественным правом покупки земель сельскохозяйственного назначения обладает субъект Российской Федерации или орган местного самоуправления (если законом субъекта вашего определено именно такое правило, п. 1 ст. 8 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"). Это означает, что вы должны сначала предложить к продаже свой земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения органу государственной власти вашего субъекта Федерации или органу местного самоуправления (в случаях, установленных законом субъекта РФ), а потом уже, если он откажется от приобретения этого участка по той цене, по которой вы собираетесь продавать, вы сможете продать свой земельный участок любому другому лицу, но по цене, не ниже заявленной вами. Переводить земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию не обязательно.
В отношении распоряжения земельной долей вы можете посмотреть три статьи в законе "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Это статьи 12, 13 и 14, которые определяют особенности распоряжения земельными долями, полученными при приватизации земель сельскохозяйственного назначения.
Константин Лихонин: Наша семья владеет 630 кв. м земли в СНТ на праве собственности (имеется свидетельство о праве собственности на землю и кадастровый паспорт на 630 кв. м). Данный земельный участок в СНТ мы приобрели по договору купли-продажи 3 ноября 1995 года. Одновременно с этим на протяжении 15 лет мы непрерывно и открыто пользуемся 320 кв.м. Это земли СНТ, прямо прилегающие к нашему участку. Данный участок находится в собственности СНТ. Общим собранием членов СНТ нам эта земля передана в собственность, что подтверждается протоколом собрания. Является ли этот документ правоустанавливающим документом на 320 кв. м, если земля принадлежит товариществу на праве собственности? Если протокол не является таким документом, то какой документ должен быть правоустанавливающим в нашем случае? Какие документы необходимы для постановки на кадастровый учет этих 320 кв. м.?
Журавлева: В случае если прилегающий земельный участок сформирован как самостоятельный объект площадью 320 кв. м и право собственности СНТ на него зарегистрировано в Едином государственном реестре прав или имеются документы, подтверждающие ранее возникшее право собственности СНТ, то руководство СНТ на основании решения общего собрания товарищества может передать вам этот земельный участок по любой гражданско-правовой сделке, например по договору купли-продажи или дарения.
Игнатова: Размер придомовой территории равен по умолчанию размеру придомовой территории согласно технической документации на дом (паспорту БТИ)? Он может быть больше или меньше, чем указан в паспорте на дом?
Журавлева: Кадастровый паспорт на дом не устанавливает границы земельного участка и не содержит в себе сведений о его площади, достаточных для государственной регистрации права на него. Вы должны быть готовы к тому, что сформированный земельный участок, возможно, будет иметь площадь, необходимую только для использования этого дома, так как исключительное право приобретения земли под вашим домом принадлежит только вам (п. 1 ст. 36 Земельного кодекса). Надо спрашивать этот участок в качестве собственника жилого дома, расположенного на этом земельном участке, и правильно формировать заявление в местную администрацию.
Игнатова: Если муниципалитет отказывается оформлять придомовую территорию, мотивируя это тем, что там уже земля продана (строится магазин, киоск, клуб), что делать? Это законно? Согласно разъяснениям Минрегиона, земля переходит бесплатно, а кто должен платить за оформление, межевание, внесение в кадастр? Собственник или муниципалитет?
Журавлева: Любой спор, связанный с предоставлением земельных участков, может быть рассмотрен в суде. А расходы, связанные с оформлением земельного участка, его межеванием и внесением сведений в Государственный кадастр недвижимости будет нести заинтересованное лицо, то есть в данном случае правоприобретатель.
Мария Головенкина: Дедушка сказал, что дарит мне садовый участок. Как лучше оформить эту процедуру?
Журавлева: Прежде чем что-то подарить, дедушка свое право должен оформить. Если у него есть старое свидетельство, вы можете вдвоем придти в наше территориальный отдел с готовой дарственной. Дедушка подаст заявление о регистрации свого ранее возникшего права, а затем (вместе с вами) - о регистрации договора дарения и перехода права собственности. При этом за регистрацию ранее возникшего права дедушке платить не придется. Сам договор дарения может быть составлен как в простой письменной, так и в нотариальной форме - по вашему желанию. На регистрацию договор дарения необходимо будет представить не менее чем в двух экземплярах, поскольку один из них после государственной регистрации останется в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав.
В. Лобан: В Санкт-Петербурге 2 подставные фирмы приступили к незаконному захвату земли и сносу сотен гаражей в Приморском районе, собственность которых оформлена в ГБР, а аренда земли в полном объеме оплачена КУГИ. В компенсации отказано в категорической форме. Даже инвалиды, ветераны и пенсионеры не принимаются в расчет. Более того, требование об освобождении предъявлено всего за один месяц. Постановлением правительства Санкт-Петербурга от 17.06.2008 № 732 о компенсации инвестором стоимости недвижимого имущества никто не собирается выполнять. Даже принимая во внимание, что действия законны, хотя юридически оформленные документы, обосновавшие снос, собственникам не предъявлены, встает вопрос о компетентности КУГИ, ГБР и законности их действий. Подскажите, что делать?
Журавлева: Управление Росреестра по Московской области не вправе давать правовую оценку действиям органов государственной власти и местного самоуправления. Отвечу так: если вы полагаете, что ваши законные права нарушены, вы можете обратиться как в надзорный орган - прокуратуру, так и в суд.
Лариса Кунева: Могут ли расширить дорогу за счет моего участка, который ее огибает, при передаче в собственность земель общего пользования? На земельном плане угол, который огибается дорогой, прямой. Правление СНТ предлагает мне скруглить участок в этом месте, ссылая на нормы по устройству дорог общего пользования.
Журавлева: По вопросам соблюдения строительных норм и правил нужно обращаться в соответствующие органы архитектурно-строительного надзора. Вам же необходимо помнить, что в соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса права владения, пользования и распоряжения земельным участком принадлежат только вам как его собственнику. Скорее всего, товариществу придется договариваться с вами, тем более что в соответствии со статьями 222 и 263 Гражданского кодекса на регистрацию права на дорогу СНТ необходимо представить документы, подтверждающие его право на застройку конкретного земельного участка.
Лариса Кунева: В связи с процедурой передачи в собственность земель общего пользования в нашем СНТ будет проходить обмер всех участков. Если в результате этого обмера будет установлено, что мой участок стал иметь меньшую площадь, чем указано в свидетельстве о собственности, можно ли будет восстановить его утерянные границы?
Журавлева: Возможно, "утерянные" границы можно будет восстановить, все зависит от расположения вашего земельного участка и соседних наделов. На сегодняшней день действует упрощенная процедура государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства.
Расхождение в площади может быть как в большую, так и в меньшую сторону, но не должно превышать предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования.
Владимир Учитель: Проживаю в г. Сафонове Смоленской области, в микрорайоне МЖК, дом 2, кв. 19. Наш дом до настоящего времени является объектом незавершенного строительства (до настоящего времени не существует акта госприемки дома и нет документов о вводе его в эксплуатацию), хотя дом заселялся с 1998 года, в том числе, и муниципалитетом. До декабря 2008 года право собственности на строение не зарегистрировано ни за кем, он не принадлежал ни одной организации и не передавал никому в оперативное управление. В декабре 2008 года областным постановлением дом определен в собственность, что влечет за собой существенные трудности по реализации прав собственников жилья в нем (право причин). Что делать в этой ситуации, как добиться от местной администрации регистрации права собственности на многоквартирный дом? (такая ситуация с многоквартирными домами характерна для нашего города, мы не единичны).
Журавлева: Вопрос находится вне компетенции регистрирующего органа. Попробуйте обратиться к прокурору города с заявлением о принятии мер прокурорского реагирования. Кроме того, в соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса за защитой своих прав вы вправе обратиться в суд.
Ю. Лобков: На основании постановлений главы администрации Коргашинского сельского совета Мытищинского района от 1992 и 1993 года на мое имя оформлено и выдано свидетельство на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения земельным участком общей площадью 931 кв. м, расположенный в Мытищинском районе. В установленном порядке ООО "З" в 2010-м году составлен межевой план. Полученные документы были предоставлены в Управление ФРС по Московской области (Мытищинское территориальное отделение) для оформления собственности на земельный участок. Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 21.07.2010 г., выданному Управлением Росреестра по Московской области мне в собственность оформлен земельный участок площадью 600 кв. м. Таким образом, в собственность оформлен земельный участок площадью, меньше, чем фактически предоставлен на основании постановлений исполнительных органов Мытищинского района. Прошу разъяснить правомерность отказа регистрирующего органа в оформлении на мое имя земельного участка площадью 931 кв.м., что соответствует данным указанным выше правоустанавливающих документов.
Журавлева: На сегодняшней день действует упрощенная процедура государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до введения в действие Земельного кодекса для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Скорее всего, в рамках этой процедуры площадь земельного участка была уточнена при его межевании. Вы должны были об этом знать, когда получали межевой план и задаться этим вопросом уже на этом этапе.
Кстати, расхождение в площади допускается как в большую, так и в меньшую сторону, но оно не должно превышать предельный минимальный размер земельного участка, установленный в соответствии с земельным законодательством для земель соответствующего целевого назначения и разрешенного использования.
