В Московское УФАС России
Я проживаю в жилом помещении по адресу ........... на основании договора социального найма. В ежемесячно присылаемых мне квитанциях на оплату жилого помещения и коммунальных услуг содержится плата за услугу «запирающее устройство».
До 31.03.2010 г. наш дом обслуживался управляющей организацией ГУП «ДЕЗ района Измайлово» (далее - ГУП «ДЕЗ»), с 01.04.2010 г. была выбрана управляющая организация ОАО «РЭУ-22 района Измайлово» (далее - ОАО «РЭУ-22»).
17 марта и 20 апреля 2010 года я обращалась в ГУП «ДЕЗ» с просьбой об исключении данной услуги из платежного документа и проведении перерасчета начисленной платы за предыдущий период (с 01 апреля 2007 года). Также 20 апреля по тому же вопросу я обращалась в ОАО «РЭУ-22». Письмами от 25 марта и 11 мая ГУП «ДЕЗ» отказал мне в удовлетворении заявленных просьб по следующим обстоятельствам:
- запирающее устройство относится к общему имуществу многоквартирного дома;
- стоимость услуги по техническому обслуживанию запирающих устройств не включена в состав планово-нормативной ставки на содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома, поэтому размер платы за данную услугу устанавливается решением общего собрания собственников многоквартирного дома;
- учитывая, что за период с 2007 г. по настоящее время предложений по размеру платы за запирающее устройство от собственников не поступало, ГУП «ДЕЗ района Измайлово» руководствуется п. 4 ст. 158 ЖК РФ и применяет ставки, установленные по данному виду услуг Правительством Москвы. В 2010 году применяются ставки, установленные постановлением Правительства Москвы от 08.12.2009 г. № 1343-ПП «О ценах на услуги по техническому обслуживанию запирающих устройств, установленных в подъездах жилых домов».
Ответа от ОАО «РЭУ-22» я до сих пор не получила.
Считаю, что обстоятельства, указанные в письме ГУП «ДЕЗ» от 11 мая, не дают оснований для начисления платы за запирающее устройство.
1. Приложением 4 к Постановлению Правительства Москвы от 01.12.2009 г. № 1294-ПП «Об утверждении цен, ставок и тарифов на жилищно-коммунальные услуги для населения на 2010 год» установлены цены для нанимателей жилых помещений по договору социального найма, собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом или если принятое решение не было реализовано, собственников, не принявших на общем собрании решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений.
Пунктом 4 примечаний к Приложению 4 данного постановления установлено, что плата за содержание и ремонт жилых помещений предусматривает оплату услуг по управлению многоквартирном домом, выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Аналогичные нормы предусмотрены в постановлениях Правительства Москвы от 21.11.2006 г. № 907-ПП, от 06.11.2007 г. № 963-ПП, от 10.12.2008 г. № 1112-ПП, устанавливающих размер платы за содержание и ремонт жилых помещений на 2007, 2008, 2009 годы соответственно.
Тем самым, данными нормами устанавливается размер платы за обслуживание всего общего имущества собственников помещений, без исключений. Если запирающее устройство действительно включено в состав общего имущества собственников, то плата за его обслуживание входит в цену, предусмотренную нормами постановлений 1294-ПП и аналогичных. Следовательно, управляющая организация не вправе требовать за его обслуживание дополнительную плату.
Если же управляющая организация, требуя дополнительную плату, не согласна с установленным Правительством Москвы размером платы за содержание и ремонт общего имущества, ей следовало не принимать предложения собственников о заключении договора управления до установления ими более высокой платы, либо не принимать участие в открытом конкурсе по выбору управляющей организации.
2. Планово-нормативные ставки, упомянутые в письме ГУП «ДЕЗ», предусмотрены постановлением Правительства Москвы от 02.02.2010 года № 98-ПП «О ставках планово-нормативного расхода на 2010 год», аналогичными постановлениями Правительства Москвы от 13.01.2009 года № 4-ПП, от 8.04.2008 года № 284-ПП, а также п. 16.4 постановления Правительства Москвы от 24.04.2007 года № 299-ПП «О мерах по приведению системы управления многоквартирными домами в городе Москве в соответствие с Жилищным кодексом Российской Федерации». Однако, в соответствии с указанными постановлениями, планово-нормативные ставки применяются для расчета субсидий, выделяемых из бюджета Москвы управляющим организациям на работы и услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирных домах, и не являются составной частью платы за содержание и ремонт жилых помещений.
В свою очередь, получение управляющими организациями субсидий из бюджета Москвы не может являться условием выполнения или невыполнения работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. В самом деле, требование управляющей организации дополнительно оплачивать содержание, например, стояков горячего водоснабжения или отопления сверх установленной Правительством Москвы платы по причине того, что ей из бюджета Москвы не выплачивается субсидия на данный вид услуг, выглядело бы нелепо. Однако выставление платы за запирающее устройство именно так и обосновывается.
3. Постановление Правительства Москвы от 08.12.2009 года № 1343-ПП «О ценах на услуги по техническому обслуживанию запирающих устройств, установленных в подъездах жилых домов», на которое ссылается ГУП «ДЕЗ», а также аналогичные постановления Правительства Москвы от 16.12.2008 года № 1158-ПП, от 25.12.2007 года № 1117-ПП, от 19.12.2006 года № 994-ПП, определяют цены на услуги по техническому обслуживанию запирающих устройств для расчета размера субсидий гражданам на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Это также не имеет отношения к ценам на содержание и ремонт жилых помещений и не является предметом регулирования ст. 158 ЖК РФ.
Данные постановления приняты в соответствии с Законом города Москвы от 01 ноября 2006 года № 54 и ст. 159 Жилищного кодекса РФ, предусматривающей получение гражданами субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. Размер же платы за жилое помещение устанавливается Правительством Москвы в соответствии с ч. 4 ст. 158 и ч. 3 ст. 156 ЖК РФ. Очевидно, что нормы этих постановлений не имеют отношения к установлению размера платы за обслуживание запирающих устройств как части услуг и работ по обслуживанию общего имущества.
Особо отмечу: если бы данными постановлениями устанавливался размер платы для нанимателей и собственников за запирающее устройство, как часть общего имущества многоквартирного дома, они противоречили бы ч. 2 ст. 39 во взаимосвязи с ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, а также ч. 2 ст. 156 ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, как для собственников, так и для нанимателей, определяется пропорционально размеру общей площади жилого помещения. Таким образом, размер платы должен устанавливаться на единицу площади помещения. Этот правовой принцип, установленный Жилищным кодексом РФ, совершенно не соблюдается в указанных постановлениях. В них установлены фиксированные цены, не зависящие от площади помещений, что противоречит нормам Жилищного кодекса РФ.
Из всего вышеизложенного следует, что с момента, когда запирающее устройство надлежащим образом (решением, оформленным протоколом) включается собственниками в состав общего имущества, взимание за его обслуживание отдельной платы, при наличии правовых норм, прямо устанавливающих размер платы за содержание и ремонт всего общего имущества, по моему мнению необоснованно и неправомерно. Причем это касается не только меня, но и всех остальных жителей, в домах которых запирающие устройства включены в состав общего имущества.
В то же время ссылка ГУП «ДЕЗ» на п. 3.1.4 Договора управления позволяет предположить, что запирающее устройство не входит в состав общего имущества. В этом случае обслуживание запирающего устройства должно осуществляться в качестве оказания гражданам соответствующей услуги, в рамках заключенного лично с ними возмездного договора. Но такого договора я с управляющей организацией не заключала.
Также обслуживание запирающего устройства, не включенного в состав общего имущества, может быть основано на применении управляющими организациями одного из ряда московских правовых актов, регулирующих порядок установки и обслуживания запирающего устройства и его оплаты. Разумеется, они должны применяться с учетом норм Гражданского кодекса РФ, Закона о защите прав потребителей.
В настоящее время действуют следующие правовые акты:
- постановление Правительства Москвы от 04.06.1996 г. № 465 (ред. от 02.02.2010);
- распоряжение Премьера Правительства Москвы от 12.08.1997 г. № 872-РП (ред. от 15.04.2003);
- постановление Правительства Москвы от 13.04.1999 г. № 328 (ред. от 31.05.2005);
- распоряжение первого заместителя Премьера Правительства Москвы от 04.08.1999 г. № 596-РЗП (ред. от 14.02.2006) (не опубликован).
Наиболее полно вопрос обслуживания запирающих устройств отражен в распоряжении Премьера Правительства Москвы от 12.08.1997 г. № 872-РП, согласно которому услуга «запирающее устройство» носит добровольный характер, решение о ее оказании должно ежегодно переутверждаться на собрании жильцов с оформлением соответствующих протоколов (Приложение 2 к распоряжению).
Наконец, возможен вариант, при котором услуга «запирающее устройство» оказывается на основании Договора управления, как об этом и пишет ГУП «ДЕЗ». При этом ГУП «ДЕЗ» может сослаться на обязательность данной услуги на основании того, что Договор управления утвержден общим собранием собственников, и выполнение его условий обязательно. Однако в этом случае условия договора противоречат ст. 154, п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, поскольку Жилищным кодексом не предусмотрено оказание неких дополнительных услуг, помимо указанных в ст. 154, 162 ЖК РФ. Соответственно, вопросы оказания и оплаты таких дополнительных услуг не относятся к компетенции общего собрания собственников. Согласно ст. 168 ГК РФ, условия Договора управления, нарушающие права граждан, в части обязательного оказания и оплаты услуг, не предусмотренных прямо положениями жилищного законодательства, ничтожны.
В то же время, ОАО «РЭУ-22» до сих пор не сочло нужным сообщить мне, на каком основании уже они взимают плату за запирающее устройство. Возможно, они сами этого не знают. Тем не менее, плата за запирающее устройство в присылаемых мне платежных документах по-прежнему присутствует.
По моему мнению, действия управляющих организаций ГУП «ДЕЗ района Измайлово», ОАО «РЭУ-22» района Измайлово» по необоснованному, фактически двойному, взиманию платы за запирающее устройство нарушают мои права, предусмотренные жилищным и гражданским законодательством, нарушают нормы ст. 10 Федерального закона «О защите конкуренции».
На основании изложенного, прошу провести проверку обоснованности начисления ГУП «ДЕЗ района Измайлово», ОАО «РЭУ-22 района Измайлово» платы за запирающее устройство в период с апреля 2007 года по настоящее время и принять в отношении них надлежащие меры воздействия.
ЗАЯВЛЕНИЕ
В платежные документы на оплату жилищно-коммунальных услуг, выставляемые гражданам Инженерными службами районов (ГУ ИС районов) от имени и по поручению управляющих организаций Москвы, включена плата за запирающее устройство. Однако при выставлении такой платы управляющие организации нарушают действующее федеральное законодательство.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, пп. «д» п. 2, п. 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. № 491, запирающее устройство включается в состав общего имущества собственников в многоквартирном доме. Тем самым, обслуживание запирающего устройства входит в перечень и стоимость работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии со ст. 154 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.
В соответствии с ч. 3 ст. 156 и ч. 4 ст. 158 размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для нанимателей жилых помещений, собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, собственников помещений, не принявших решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации).
В соответствии с данными нормами Правительством Москвы принято постановление от 30.11.2010 г. № 1038-ПП, Приложением 4 к которому установлены соответствующие цены за содержание и ремонт жилых помещений. Согласно п. 4 примечаний Приложения 4 к данному постановлению, плата за содержание и ремонт жилых помещений в многоквартирных домах предусматривает оплату услуг по управлению многоквартирным домом, выполнению работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, придомовой территории, включенной в состав общего имущества.
Тем самым, как следует из данной нормы, указанные цены предусматривают выполнение управляющими организациями работ по обслуживанию запирающего устройства.
Несмотря на это, нанимателям и указанным в ст.ст. 156, 158 ЖК РФ собственникам жилых помещений управляющие организации Москвы выставляют плату за обслуживание запирающего устройства сверх установленной Правительством Москвы платы за содержание и ремонт жилых помещений. Тем самым, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, взимаемой с граждан согласно установленным Правительством Москвы ценам, увеличивается на размер платы, отдельно взимаемой за обслуживание запирающего устройства.
Согласно информации, размещенной на сайте ГУ «Инженерная служба города Москвы» (http://www.gu-is.ru/show239), стоимость технического обслуживания запирающего устройства определяется договором, заключенным управляющей компанией со специализированной организацией. Однако, как следует из ч. 3 ст. 156 и ч. 4 ст. 158, а также из ч. 7 ст. 156, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в Москве может устанавливаться только и исключительно Правительством Москвы либо самими собственниками на общем собрании.
Таким образом, выставляя в платежных документах отдельную плату за обслуживание запирающих устройств, управляющие организации Москвы нарушают нормы действующего жилищного законодательства РФ (ст.ст. 156, 158 ЖК РФ), что приводит к массовым нарушениям прав граждан.
На основании изложенного, в соответствии со ст. 21 Федерального закона «О прокуратуре Российской Федерации», прошу организовать проведение проверки в отношении всех управляющих организаций Москвы по изложенным обстоятельствам с принятием надлежащих мер прокурорского реагирования.
|
